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“惟一住房”也可被查封拍卖!  

2015-03-29 15:58:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 在一些人口流失、民间借贷严重的中小城市,房地产市场又到了风声鹤唳的时候,对于那些高位接盘的购房者来说,一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种:一是“跌太多了我就断供,让银行当业主去”,二是“我的房子是惟一住房,银行肯定不能赶我走”。

我想告诉你的是:这两种想法都错了,尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”,我相信80%的中国人都这样以为的,可惜法院和银行不这么想,而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。

对于拥有多套住房的炒房者,最常见的想法是:如果我按揭的房子变成了负资产,丢给银行就是了,让他们当业主去。好像这样做了之后,就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万,首付200万,按揭了一段时间,付出了100万。这时候出现暴跌,房子市场价只有500万左右,购房者陷入“负资产”。这时如果断供,任由银行收房、拍卖,假如拍卖中只卖到了400万,银行就出现了300万的账面亏损。这时候,银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房,那就没有任何悬念,继续查封拍卖,直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中,业主还搭上了自己的信用。

如果购房者只剩下一套住房了呢?这种情况,跟购买惟一住房者,无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是:惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实,大家都错了。

之所以理解错,是两个原因造成的:一是在20051221日之前,国家的确是这样规定的;二是在20051221日之后,由于担心造成上访事件和执行难,的确有地方法院没有严格执行新的司法解释,执法不严。

200511日之前,关于惟一住房能不能拍卖,一直没有特别明确的规定,所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004114日,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自200511日起施行。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。

高院之所以出台这个司法解释,是出于人道主义的考虑。但随后一年中,出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定,成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后,最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,20051114日通过, 1221日起就施行,根本没有等到200611日。

这个新规定总共只有7条,基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定:只要已经依法设立了抵押的住房,如果不能还债,都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋(惟一住房),给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房,可以申请法院强制执行。

如果强制迁出的时候,债务人及其家属无法自己解决居住问题,经法院核实,可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房。这种临时住房,地段、面积都可以跟原来的住房不同,可以参照廉租房标准来解决。至于租金,由法院参照当时同类房屋租金标准确定,从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金,没有明确规定,从各地判例看,从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。买商品房断供的人,显然不太可能是低保家庭。

也就是说,如果一个人在市中心买了一套100平米的房子,最终没有能力继续按揭,到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子,预留一段时间的租金(当然,如果拍卖所得多于银行损失,超过部分在扣除诉讼费用之后,将退还给原业主)。

事实上,20051221日以来不是所有的这类案子,都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院,由于担心造成过多上访事件,或者带来执行难,采用了息事宁人的态度。而银行方面,由于断供者不多,加上房价一直上涨,化解了一些矛盾,因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以,连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如201311月,《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道,称当地的中原区法院,“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新,而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。

但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂,银行和法院都要认真面对断供的情况,因为到那时银行必须自救,否则就面临大量烂账乃至倒闭。

需要提醒读者的是,假如真的面对供楼难题时,需要明白以下细节以保护自己的利益:

第一,如果无法继续供楼,也不能简单将房子丢给银行,任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本,和房子可以卖出的价格,你自己卖总比拍卖更划算,损失更小。因为中国人讲风水,拍卖房肯定会贬值的。而且,有些地方的拍卖活动会被操纵。此外,通过跟银行充分沟通,商量一个双方都可以接受的延期还款方案,也许不必要走到查封、拍卖那一步。

第二,只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房,才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定,没有办理正式抵押手续,法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答记者问,其中解释说:“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高,更应当加以周到保护,无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权,这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以,如果你仅仅是因为普通债务,被人逼迫出售惟一一套住房,或者有人上门查封、拍卖这套房子,你是有申辩空间的。


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