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【房子贵还要交税】我国房产税税费体系及房产税试点  

2014-12-09 14:46:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了遏制部分城市房价过快上涨,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,房产税改革引起了舆论和学者的广泛讨论。本文在研究我国现有房地产税收体系设置的背景下探讨2011年重庆和上海房产税试点的相关观点。

  在我国的房地产税制中主要存在着重复征税、课征范围狭窄、税费复杂、计税依据不合理、税基不全覆盖以及内资和外资企业区别对待等问题。因此,有众多学者提出了不同的税制改革意见,比如为抑制人为抬高房价而开征“土地开发税”,为治理闲置资金大量涌入房地产的炒房团的出现而开征“空置住宅税”,还有经营性房产中,建议将按房屋余值征税改为按市场评估价值征税等等。另外,国际经验中没有明确的数据表明房产税能抑制房价,就房产税会对房价产生怎样的影响在学术界也是各有说法。有学者认为房产税不能降低房价,有的学者认为可以,并且能够调节房地产市场,无论是从理论上还是国际实践上。

  一、我国现有房地产税费体系

  解放以来,我国的房地产税收体系经过了数次变动,与不动产相关的税种目前有14个,包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税、印花税。除了税的部分外,在我国的房地产税费体系中还有大部分的费。对房地产收费也是我国财政收入的一种形式,是国家机关为房地产市场提供了服务、管理或资源授权开发利用而收取的报酬,包括在房地产活动中产生的各种费用。从房地产的开发、保有、转让和收益阶段来看,各个阶段包括的房地产税费如下:在房地产开发阶段,前期税费包括土地出让金、土地使用费、土地开发费、市政配套设施费、契税等。到了立项规划阶段,税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费等,进入工程建设之后,税费负担有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。房地产保有阶段税收就是狭义概念上的房地产税,在我国主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税。

  房地产转让阶段的税费主要包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、转让登记费、印花税、土地增值税、契税等;收益阶段主要包括企业所得税、个人所得税、交通能源重点建设基金等。

  我国现行的房地产费主要存在三个类型:土地使用费、行政性收费以及事业性收费。土地使用费是取得国有土地使用权的单位和个人按照规定向国家交付的使用土地的费用,主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费;房地产行政性收费是房地产行政管理机关履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用,主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和监证费。房地产事业性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用,主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。

  二、关于我国2011年上海、重庆房产税试点的相关观点

  针对我国2011年上海、重庆房产税试点,社会舆论和学者展开了广泛和激烈的讨论。国内学者部分反对在目前状况下开征个人自用房保有环节房产税,主要反对理由有以下两个角度:

  首先,房产税属于财产税的一种。财产税一般以存量财产评估价值为计税依据,不管财产是否带来收入,只要财产存在就必须对其征税。但考虑到居民的收入的不稳定性的可能性的情况存在,一旦纳税人出现无法承担税负的能力的时候便不能继续拥有其房产。这个是相当难以令人接受的。其次,无论评估系统如何近似和精确,其评估值往往落后于市场中的价格的变化。所以按评估值来征税也是引起纳税人抱怨不满的重要因素;最后,因为同一类房产的持有人可以负担税负的能力可能不同,而且因为租赁市场的存在,房产税常常由持有多套住房的富人转嫁到只能靠租房度日的穷人身上,这样征收房产税反而增加了穷人的税负,从而扩大和加剧了贫富差距,增加了社会不公。

  其次,我国房地产市场属于卖方的市场,并且税费征收体系混乱不清,征收不规范、房地产开放环节税费负担重等各方面造成了买方的弱势地位。房产的相关税费非常容易转嫁到相当一部分拥有刚性并且正常需求的买房人的身上,如果在这种情况下开征房产税,就会使情况更加严重,进一步加重真正购房者的负担,从而推动房价的进一步上涨。另外,我国还未完善和规范信息化管理系统,这也给房产税的征收的具体实施过程带来了相当大的难度。房产税的顺利征收,需要房屋主管相关部门和税务部门建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的庞大数据库。而我国还没有建立起来这种全国联网的房地产信息系统,房地产市场的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的高度发展,如果再考虑到人口流动、房屋信贷和税率等问题,就需要房屋主管部门、税务、银行和公安系统等相关部门一道建立统一的数据库和信息系统。

  当然,从开发商投资创造更良好的社会环境,增加公共品的提供,促进地区繁荣并且降低房价的角度,也有学者极力支持开征房产税。就房产税能否降低房价方面很多学者持不同意见,从国际经验来看,房产税作为地方政府的主体税种,主要作用是保障地方财政收入,尚无调控房地产价格的成功案例。房地产作为一种商品,其价格是由市场供求决定的。当今房地产市场总体呈现卖方控制价格,供不应求的状况,所以房地产开发阶段的费用是不降反升的,因而不能通过减少开发阶段的征税而降低房价。政策制定者应当重在考虑加速建设“廉租房、经济适用房”等保障性住房以加大房屋供给量,从而调控市场均衡。另外可以考虑从征收资本所得税等角度来打击房地产的投机和过度的资金流入,从而引领健康有序的房地产行业的发展。

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